공공임대주택의 개념, 입주 자격, 절차 등

공공임대주택이 무엇인지 알아보자

오늘은 공공임대주택의 개념과 유형, 입주 자격과 절차 등을 알아보려 한다. 

1. 공공임대주택의 개념

1) 구분 : 공공임대주택은 공공매입임대주택과 공공건설임대주택으로 나뉜다.  (「공공주택 특별법」 제2조 제1호의 2, 제1호의 3, 제1호의 4, 제1호의 5, 「공공주택 특별법 시행령」 제2조의 2 제1항 및 제3항  (1) 공공건설임대주택 : 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택  (2) 공공매입임대주택 : 공공주택사업자가 직접 건설하지 않고 매매 등으로 취득해서 공급하는 공공임대주택 (3) 지분적립형 분양주택 : 공공주택사업자가 직접 건설, 매매 등으로 취득해서 공급하는 공공분양주택으로 주택을 공고받은 사람이 20년 이상 30년 이하의 범위에서 지분적립형 분양주택의 공급가격을 공공주택사업자가 고려해서 정하는 기간 동안에 공공주택사업자와 주택의 소유권을 공유하며 그 기간 동안에 10% 이상 25% 이하의 범위에서 공공주택사업자가 정하는 비율에 따라서 정해지는 회차별로 공급받은 주택의 지분을 적립해서 취득하는 주택  (4) 이익공유형 분양주택 : 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득해서 공급하며 주택을 공급받은 사람이 해당 주택을 처분하려는 경우에 공공주택사업자가 환매하지만 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 조건으로 분양하는 주택을 말한다.

■ 공공주택사업자는 다음 중에서 국토교통부장관이 지정하는 자를 말한다.   (「공공주택 특별법」 제 4조 제 1항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제 6조 제 1항) 1. 국가 또는 지방자치단체 2. 한국토지주택공사 3. 「지방공기업법」 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 따른 공공기관 중에서 다음의 공공기관 ★ 한국농어촌공사 ★ 한국철도공사 ★ 국가철도공사 ★ 공무원연금공단 ★ 제주국제자유도시개발센터 (젲주특별자치도에서 개발사업을 하는 경우만 해당 ★ 주택도시보증공사 ★ 한국자산관리공사 5. 위의 1~4까지의 규정 중에 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 50/100을 초과하여 출자.설립한 법인 6. 주택도시기금이나 위 1~4까지의 규정 중에서 엉느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부 (도심 공공주택 복합사업의 경우는 50/100을 초과한 경우를 포함)를 출자 ( 공동으로 출자한 경우에 포함)하여 설립한 부동산투자회사

2) 공공입대주택의 유형(종류)

■ 임대하거나 임대한 후에 분양전환을 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로 아래의 주택을 말한다.  「공공주택 특별법」 제2조 제1호 가목 및 「공공주택 특별법 시행령」 제2조 제1항

(1) 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아서 최저소득 계층의 주거안정을 위해서 50년 이상이거나 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.  (2) 국민임대주택 : 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아서 저소득 서민의 주거안정을 이해서 30년 이상을 장기간 동안의 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.  (3) 행복주택 : 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아서 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등 젊은 계층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.  (4) 통합공공임대주택 : 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아서 최저소득 계층, 젊은 층이나 장애인. 국가유공자, 저소득 서민 등 사회 취약계층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.  (5) 장기전세주택 : 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약 방식으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.  (6) 분양전환공공임대주택 : 일정 기간 동안의 임대 후에 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.  (7) 기존주택매입임대주택 : 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아서 기존주택을 매입하여 「기초생활 보장법」에 따라 수급자 등 저소득층, 청년, 신혼부부 등에 공급하는 공공임대주택을 말한다.  (8) 기존주택전세임대주택 : 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아서 기존주택을 임차하여 「국민기초생활 보장법」에 따라 수급자 등 청년, 저소득층, 신혼부부 등에 전대(빌린 것을 다른 사람에게 빌려주는 것)하는 공공임대주택을 말한다. 

 

2. 입주자 자격

입주자 모집공고일 시 성년자인 무주택세대구성원으로 다음의 자산보유 기준, 소득, 기타 법에 정한 요건 충족과 입주자격제한 (불법양도. 전대)에 해당하지 않는 사람이다.  단, 신청자격은 입주자모집공고일부터 입주 때까지 계속 유지하며 당첨 후에 주택소유 등으로 자격요건이 상실될 때에는 당첨이 취소 또는 계약이 거절될 수도 있다.  1) 성년자 : 「민법」상에 미성년자(만 19세 미만)는 공급 신청을 할 수 없다.  단, ★ 자녀가 있는 미성년자이거나 ★ 직계존속의 사망, 행방불명, 실종 등으로 형제자매를 부양해야 하는 미성년 세대주이거나 ★ 외국인 부모와 미성년 자녀(내국인) 세대주로 구성된 한부모가족인 경우(이때 외국인 부모가 대리신청)에는 미성년자도 공급 신청을 할 수 있다. 

출처 :경기주거복지포털

2) 무주택세대구성원(세대에 속하는 사람 전체가 무주택인 세대의 구성원)

구분	내   용
무주택	주택이나 분양권등을 소유하고 있지 않을 것 ※ 분양권이란 주택을 공급받는 자로 선정된 지위나 재건축 등으로 입주자로 선정된 지위를 의미하며 이런 지위의 전부나 일부를 매매로 취득한 경우도 포함(매매가 아닌 상속, 증여 등을 통해 취득한 분양권은 제외됨)
세대 구성원	■세대구성원의 범위(자격검증대상) ○신청자 ○신청자의 배우자 : 신청자와 주민등록 상 세대 분리되어 있는 배우자(분리배우자)포함 ○신청자의 직계존속, 배우자의 직계존속, 직계비속, 직계비속의 배우자  : 신청자와 세대별 주민등록표상에 함께 등재되어 있는 사람이거나 신청잔의 분리배우자와 세대별 주민등록표상에 함께 등재되어 있는 사람에 한함 ○신청자의 배우자의 직계비속, 배우자의 직계비속의 배우자 : 신청자와 세대별 주민등록표상에 함께 등재되어 있는 사람에 한함 ■다음에 해당하는 사람은 자격검증대상(세대구성원)에 포함된다. ○외국인 배우자 : 가족관계등록부에 등재되고 외국인 등록(또는 국내거소신고)을 한 사람 → 신청자와 동일한 주송에 거주하지 않아도 자격검증대상에 포함 ○외국인 직계존.비속 : 가족관계등록부에 등재되어 있고 외국인 등록(또는 국내거소신고)을 한 사람으로 신청자나 분리배우자의 세대별 주민등록표등록에 기재되어 있거나 외국인 등록증 상의 체류지(거소)가 신청자나 분리배우자의 세대별 주민등록표상 주소와 동일한 사람 ○태아 : 세대구성원에 포함되지만 자격검증에서 제외 ▶배우자가 국내에 거주하지 않는 재외국민이거나 외국인 등록을 하지 않은 외국인이면(국내거소 신고를 하지 않은 외국국적동포 포함) 그와 혼인관계에 있는 자는 임대주택신청이 불가능 ■외국인은 신청이 불가 ■예비신혼부부인 경우는 무주택세대구성원의 범위로는 ① 신청자와 예비배우자 ② 신청자나 예비배우자와 동일한 세대별 주민등록표에 등재될 예정인 세대원을 포함 ■예비신혼부부의 경우는 당사자 2인중에서 1인을 대표루 하여 지정 신청하고, 향후 당첨시에는 대표자가 계약자가 되고, 신청이후에는 변경이 불가함

3) 단독세대주 제한 : ■단독세대주는 본인의 주민등록표상에 세대구성원이 없는 사람을 말하며, 전용면적 40㎡이하(전세임대 60㎡이하) 국민임대주택만 신청이 가능하다. ■단, 단독세대주 중에서 주민등록표등본의 구성이 ① 혼인 중이 아닌 미성년 형제나 자매(부모의 사망, 행방불명, 실종 등의 사실이 확인된 경우에만 가능) ② 혼인신고를 완료하여 가족관계등록부에 등재되고 신청자의 주민등록표에 함께 기재되어 있는 외국인 배우자 ③ 임신 중인 단독세대주로 돼 있는 경우에는 예외적으로 전용면적 40㎡(전세임대 60㎡ 이하) 초과주택 신청이 가능 ※ 40㎡(전세임대 60㎡ 이하) 초과주택 신청 시에는 모두 무주택요건을 충족해야 한다. ■예비신혼부부이면 세대구성확인서 상에 신청인의 배우자나 직계존비속이 없는 세대구성을 말한다. ■세대구성원이 신청자와 등본상에 분리된 배우자 총 2명인 경우에는 단독세대주로 전용면적 40㎡이상(전세임대 60㎡ 이상)은 신청이 안된다. ■중증장애인(「장애인 고용촉진 및 직업 재활법」 제2조에 따른 중증장애인)은 단독세대주지만 전용면적 50㎡ 미만까지 신청이 가능하다. 4) 불법전대자 입주자격 제한 : ■불법양도. 전대자 재입주 금지 규정(공공주택 특별법 시행규칙 제36조의 2)에 따라서 신청자의 세대구성원중에 과거에 공공임대주택 임차인으로서 불법양도.전대 행위로 적발된 후에 4년이 지나지 않으면 공공임대주택 입주자로 선정이 안됨)

 

3. 2022년 도시근로자 가구당 월평균 소득 기준표(통계청 2022.02.24. 발표)

구분	1인 가구	2인 가구	3인 가구	4인 가구	5인 가구	6인 가구
50%	1,606,057	2,422,185	3,209,283	3,600,405	3,663,036	3,889,913
70%	2,248,479	3,391,059	4,492,996	5,040,566	5,128,250	5,445,878
75%	2,409,085	3,633,278	4,813925	5,400,607	5,494,554	5,834,869
100%	3,212,113	4,844,370	6,418,566	7,200,809	7,326,072	7,779825
110%	3,533,324	5,328,807	7,060,423	7,920,890	8,058,679	8,557,808
120%	3,854,536	5,813,244	7,708,279	8,640,971	8,791,286	9,335,790
150%	4,818,170	7,266,555	9,627,849	10,801,214	10,989,108	11,669,738

※6인 이상 가구는 통계청이 발표하는 5인 가구 소득에 1인당 평균금액 453,753원 합산하여 산정함

6인 가구 : 7.779.825원, 7인 가구 : 8,233,578원, 1인당 평균금액 = (5인가구 월평균소득 - 3인가구 월평균소득) / 2

 

4. 총자산, 부동산, 자동차, 소득기준(2022년 기준)

구분	매매입대, 전세임대, 영구임대	분양전환 공공임대	통합공고임대,국민임대	장기전세	행복주택 (대학생,청년)	행복주택 (신혼부부,고령자)
총자산 및 부동산	총자산 2억4,200만원 이하	부동산 2억 4,200만원 이하	총자산 3억 2,500만원 이하	부동산 2얼 1,550만원 이하	●총자산 8천600만원 이하(대학생) ●총자산 2억 8,800만원 이하(청년)	총자산 3억 2,500만원 이하
자동차 기준액	3천557만원 이하	3천 557만원 이하	3천 557만원 이하	3천 557만원 이하	●자동차  미소유(대학생) ●3천 557만원(청년)	3천 557만원 이하

 

5.2023년 중위소득(보건복지부 2022.08.29. 발표)

구분	1인 가구	2인 가구	3인 가구	4인 가구	5인 가구	6인 가구
30%	623,368	1,036,847	1,330,445	1,620,289	1,899,206	2,168,394
40%	831,157	1,382,462	1,773,926	2,160,386	2,532,275	2,891,192
47%	976,607	1,624,393	2,804,364	2,538,453	2,975,423	3,397,151
50%	1,038,946	1,728,078	2,217,408	2,700,482	3,165,344	3,613,991
60%	1,246,735	2,073,693	2,660,890	3,240,578	3,798,413	4,336,789
70%	1,454,524	2,419,309	3,104,371	3,780,675	4,431,482	5,059,587
80%	1,662,314	2,764,924	3,547,853	4,320,771	5,064,550	5,782,385
90%	1,870,103	3,110,540	3,991,334	4,860,868	5,697,619	6,505,183
100%	2,077,892	3,456,155	4,434,846	5,400,964	6,330,688	7,227,981
110%	2,285,681	3,801,771	4,878,298	5,941,060	6,963,757	7,950,779
120%	2,493,470	4,147,386	5,321,779	6,481,157	7,596,826	8,673,577
130%	2,701,260	4,493,002	5,765,216	7,021,253	8,229,894	9,396,375
140%	2,909,049	4,838,617	6,208,742	7,561,350	8,862,963	10,119,173
150%	3,116,838	5,184,233	6,652,224	8,101,446	9,496,032	10,841,972
160%	3,324,627	5,529,848	7,095,706	8,641,542	10,129,101	11,564,770
170%	3,532,416	5,875,464	7,539,187	9,181,639	10,762,170	12,287,568
180%	3,740,206	6,221,079	7,982,669	9,721,735	11,395,238	13,010,366
190%	3,947,995	6,566,695	8,426,150	10,261,832	12,028,307	13,733,164
200%	4,155,784	6,912,310	8,868,632	10,801,928	12,661,376	14,455,962

※보건복지부가 매년 고시하는 중위소득은 기초생활보장제도를 비롯해서 정부의 복지사업 수급자 선정기준 등으로 활용이 된다. 

1) 중위소득 30% 이하는 생계급여 기준이고 중위소득 30%에서 소득인정액을 차감한 후에 지원(보충급) 함

2) 40% 이하는 의료급여 기준이고 질병, 부상 등에 대한 의료 서비스(진찰, 치료 등)를 제공함

3) 47% 이하는 주거급여 기준이고 암치료(임차가구), 주택개량(자가가구)을 지원함

4) 50% 이하는 교육급여 기준이고 학생 수급자의 입학금. 수업료, 교육활동지원비 등이다. 

 

6. 입주 절차

입주자 모집 ▶ 입주 신청 ▶예비입주자 선정 ▶ 입주자 입대차계약 ▶ 입주