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오늘은 분양전환공공임대아파트에 대해서 알아보는데 그 개념과 대상, 시기와 일반분양과 특별분양에 대해서 세부적으로 알아보겠다.
1. 분양전환공공임대아파트의 개념, 대상, 시기
개념 : 분양전환공공임대아파트란 청약신청을 하고 당첨이 되어서 일정기간 임대로 살다가 내가 소유권이 될 수 있는 분양전환을 할 수 있는 아파트를 말한다. 이때 일정한 자격요건이 필요한데 이에 충족이 되어야만 가능하다. 이제 임대아파트와 분양아파트에 대한 차이점을 알아보면, 쉽게 말해서 빌려서 거주하는 아파트를 임대아파트, 구매해서 거주하는 아파트를 분양아파트라 말할 수 있는데, 임대아파트는 분양신청을 했을 시 당첨이 되더라도 재사용이 가능하고, 분양아파트는 분양신청을 해서 당첨이 되면 청약통장이 소멸이 된다는 차이점이 있다. 그렇지만 임대아파트도 분양당첨이 되고 일정 기간이 지나서 분양전환을 하게 되면 청약통장이 소멸된다는 특징이 있다. 또 분양전환을 할 수 있는 시기가 있는데 5년과 10년이라는 정해진 의무 임대시기를 지나면 분양전환 신청을 할 수 있다. 대상 : 분양대상으로는 무주택세대구성원으로 소득기준을 충족하는 자이어야 하는데 아래의 표를 참고하기 바란다.
시기 : 「공공주택 특별법」 제50조의 2 제1항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제1항에 의거하여 1) 영구임대주택 : 50년, 2) 국민임대주택 : 30년 , 3) 행복주택 : 30년, 4) 장기전세주택 : 20년, 5) 이전의 1~4까지의 규정에 해당되지 않는 공공임대주택 중에서 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 5년이나 10년 이상으로 정해서 신고하는 주택이고 임대의무기간이 지나기 전이라도 공공임대주택을 매각할 수 있는 경우가 있는데 공공임대주택사업자가 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우인데 이때 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계해야 한다. 또 임차인 등에게 분양전환하는 경우가 있을 수 있는데 이때는 공공주택사업자가 경제적인 사정 등으로 인해 공공임대주택을 더 이상 임대할 수 없는 경우로 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받은 후 임차인에게 분양전환을 할 수 있는데 우선적으로 임차인에게 분양전환을 해야 한다. 또 임대 개시 후에 임대의무기간의 1/2이 지난 분양전환임대아파트에 대해서 공공주택사업자와 임차인이 임대주택의 분양전환에 합의하고 임차인에게 분양전환하는 경우가 있고, 1994년 9월 13일 이전에 사업계획을 승인받은 경우에 한해서 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아서 분양전환하는 경우로 일정요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하는 공공임대주택인데 주택도시기금의 융자를 받아서 주택이 없는 근로자를 위해서 건설한 경우다.
2. 공급대상별 청약자격
1) 일반공급, 특별공급
| 공급유형 | 공급대상 | 입주자저축 | 청약자격 |
| 일반공급 | 1순위 | 가입 12개월 경과, 12회 이상 납부 (수도권외는 6개월 경과, 6회 이상) ●단, 투기과열지구 및 청약과열지역은 24개월 경과 24회 이상 납부 |
해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원 ●(60㎡ 이하)로 아래에 있는 소득기준을 만족하는 분, (전평형) 아래 자산기준을 만족하는 분 ●투기과열지구 및 쳥약과열지역은 세대주만 청약가능하고, 5년내 세대구성원의 당첨사실이 없어야 함 |
| 2순위 | 가입한 자 | 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원 ●(60㎡ 이하)아래 소득시준을 만족하는 분 (전평형)아래 자산기준을 만족하는 분 | |
| 특별공급 | 기관추천 | 가입 6개월 경과, 6회 이상 납부 ●단, 국가유공자, 장애인, 철거민 등은 불필요 |
해당 기관에서 입주대상자로 확정하여 LH한국토지주택공사로 통보한 분 |
| 신혼부부 | 가입 6개월 경과, 6회 이상 납부 |
(1순위) 혼인기간 중이고 자녀가 있는 신혼부부, 「민법」제855조 제 2항에 따라 혼인 중의 출생자로 인정되는 혼인외의 출생자가 있는 경우 6세 이하 한부모가족 (2순위) 그 외 신혼부부, 예비신혼부부(입주 전까지 혼인사실 증명이 가능한 분) 아래 소득.자신기준을 만족하는 분 |
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| 생애최초 | 입주자 저축 1순위자 중 선납금을 포함 600만원 이상 납부한 분 |
최초로 주택을 구입하는 무주택세대구성원 ●투기과열지구 및 청약과열지역은 세대주만 청약가능하며, 과거 5년내 세대구성원의 당첨사실이 없어야 함 혼인중이거나 자녀(등본 상 미혼자녀에 한함) 가 있는 분 근로자 또는 자영업자 또는 과거 1년 내 소득세를 납부했으며 5년 이상 소득세를 납부한 분 아래 소득자산기준을 만족하는 분 |
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| 다자녀가구 | 가입 6개월 경과, 6회 이상 납부 |
미성년(태아 포함)인 자녀가 3명 이상인 무주택구성원 아래 소득자산기준을 만족하는 분 |
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| 노부모부양 | 입주자저축 1순위인 분 | 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양하고 있는 무주택세대주 ● 투기과열지구 및 청약과열지역은 과거 5년내 세대구성원의 당첨사실이 없어야 함 아래 소득자산기준을 만족하는 분 |
2) 소득기준 : 전년도 도시 근로자 가구당 월평균소득 기준 이하인 자로 신혼부부 중 맞벌이는 배우자가 근로소득이나 사업소득이 있는 경우를 말하며, 노부모부양, 다자녀가구의 경우는 월평균 소득 120% 기준이 적용되고, 생애최초, 일반공급자인 경우 공공주택 중 전용면적 60㎡의 경우 월평균 소득 100%를 기준으로 적용된다.
| 공급유형 | 구분 | 2인 | 3인 | 4인 | ||
| 일반공급(전용면적 60㎡ 이하) | 100%이하 | 5,018,789 | 6,240,520 | 7,094,205 | ||
| 다자녀가구 | 120%이하 | 5,475,042 | 7,488,624 | 8,513,046 | ||
| 노부모부양 | 120%이하 | 5,931,296 | 7,488,624 | 8,513,046 | ||
| 생애최초 | 우선공급(70%) | 100%이하 | 5,018,789 | 6,240,520 | 7,094,205 | |
| 잔여공급(30%) | 130%이하 | 6,387,549 | 8,112,676 | 9,222,467 | ||
| 신혼부부 | 우선공급(70% | 배우자소득(무) | 100%이하 | 5,018,789 | 6,240,520 | 7,094,205 |
| 배우자소득(유) | 120%이하 | 5,931,296 | 7,488,624 | 8,513,046 | ||
| 잔여공급(30%) | 배우자소득(무) | 130%이하 | 6,387,549 | 8,112,676 | 9,222,467 | |
| 배우자소득(유) | 140%이하 | 6,843,803 | 8,736,728 | 9,931,887 | ||
◆신청자의 가구원수가 2인인 경우에는 각 유형별 소득기준에서 10%를 추가해서 완화되는데 다자녀 특별공급은 제외된 기준으로 적용됨 ◆배우자가 소득이 있다고 하는 것은 근로소득이나 사업소득을 말함 ◆6인을 초과하는 가구의 소득기준 : 6인 가구 월평균소득금액(원) + 초과 1인당 소득금액(100% 기준 384,376원) 추가됨
3) 자산기준 : 부동산 : 2억 1천550만 원 이하(2021년도 적용 기준), 자동차 : 3천496만 원 이하(2021년도 적용 기준) ◆기관추천은 적용이 안된다.
3. 분양전환
임대의무기간이 종료된 후에 분양전환이 실시된다. 공급대상 : 임대주택에 거주한 세대원 전부가 무주택인 임차인에게 우선적으로 공급함. 공급가격 : 감정평가금액으로 공급한다. 1) 분양전환가격 산정기준 : 전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택을 분양하는 경우에는 그 분양전환가격의 산정기준은 아래와 같다.
| 구분 | 분양전환가격의 산정 |
| 임대의무기간이 10년인 경우 | 감정평가금액을 초과할 수 없다. |
| 임대의무기간이 5년인 경우 | (건설원가 + 감정평가금액) / 2로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정함)를 뺀 금액을 초과할 수 없음 |
◆ 감정평가금액은 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액임.
2) 분양전환의 절차 : 공공건설임대주택 입주자모집 ▶ 임대차계약 ▶ 입주 ▶ 임대 ▶분양전환 사전 ▶ 분양전환세대 주택소유 검색 ▶ 분양전환 가격산정 ▶ 분양전환 허가신청서 제출 ▶ 분양전환 계약체결 ※ 임대의무기간 중 분양전환하는 경우 또는 공공임대주택을 우선 분양전환하는 경우 공공주택사업자가 미리 주택의 소유 여부를 확인해야 한다. 3) 분양전환 허가신청은 공공임대주택 분양전환 허가신청서, 분양전환의 구체적인 사유를 적은 서류, 분양전환가격 산정의 근거서류, 특별수선충당금 적립통장 사본(특별수선충당금 적립 대상인 경우에만 해당), 하자보수보증금 예치증서(주택단지 안의 공동주택 전부에 대해 임시사용승인을 받은 경우를 포함하여 공동주택의 사용검사일부터 10년 이내인 경우만 첨부하면 됨)를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출해야 한다.
오늘은 분양전환공공임대아파트에 대해서 알아봤다. 두루 살펴보면 유익한 정보들이 너무 많다. 혹, 이 글로 도움이 되었으면 하는 마음으로 작성하였다. 많은 분들께 도움이 되는 글이었기를....^^*