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2023년 1월 30일부터 특례보금자리론이 1년이라는 한시적인 기간 동안 운영된다. 이는 금리상승으로 서민. 실수요자들의 이자 부담이 빠르게 증가하면서 이자 상승의 불안함을 덜어 내 집마련을 돕기 위한 정책으로 가계부채 질적구조의 개선을 위해서 시중보다 낮은 고정금리로 대출을 장기간 이용가능하도록 지원하는 정책금융 상품이다. 오늘은 이 상품이 어떤 상품이고 어떤 자격이 필요하며 지원하는 내용은 무엇인지 알아보도록 하겠다.
1. 특례보금자지론 일반 사항
1) 특례보금자리론은 어떤 정책 상품인가? ① 이 상품은 급격한 금리상승으로 서민. 실수요자들이 이자 부담감이 빠르게 증가하면서 정부차원에서 이자상승의 불안감을 느끼지 않고 저금리 자금을 이용할 수 있도록 지원하는 정책금융 상품이다. 때문에 시중 주택담보대출 금리보다 낮은 4%대이고 고정금리로 대출을 받을 수 있으며 최장 50년간 이용이 가능하다는 장점이 있다. ② 다양한 용도로 활용이 가능한데 내 집마련, 기존대출 상환, 전세금 반환 등으로 활용이 가능하며 자금용도의 제한이 없다. ③ 보다 두터운 지원을 하는데 신혼부부, 한부모. 장애인 가구 등에 0.2%~0.4%의 추가적인 금리우대를 제공하고, 저소득청년에도 0.1%의 금리를 추가하였다. 2) 주택금융공사에서 운영 중인 다른 정책모기지 상품(보금자리론.적격대출 등)은 특례보금자리론이 출시된 이후에도 계속 지원이 되는 것인가? 9억원 이하 주택 등 지원대상을 포괄하는 기존 정책보기지인 보금자리론, 적격대출을 장기. 저금리로 공급하기에 신청 개시 시점인 1월 30일 이후에는 신정, 접수를 1년간 한시적으로 받지 않는다.
[정책모기지 비교]
| 상품 | 현행(~'23.1.29) | 개편('23.1.30~) | |
| 보금자리론 | 적격대출 | 특례보금자리론 | |
| 주택가격 | 6억원 | 9억원 | 9억원 |
| 대출한도 | 3억6천만원 | 5억원 | 5억원 |
| 소득한도 | 7천만원 | 없음 | 없음 |
| 금리 | 4.75~5.05%+우대금리적용 | 5.05~6.39% | 우대형: 4.65~4.95% 일반형: 4.75~5.05% +우대금리 적용 |
3) 1년 한시적으로 운영하는 이유는 무엇인가? 이는 금리상승으로 인한 서민. 실수요층의 불안을 해소하기 위해 높은 혜택을 적용해 우대지원하는 프로그램으로 장기간 저금리로 우선 1년간 한시적인 운영알 하는 것이다. 향후 서민. 실소유층 주거안정 상황과 시중금리. 자금상황, 가계부채 등의 추이를 봐가면서 운영기간을 연장할 것인지의 여부를 검토할 계획이다. 4) 신청부터 대출실행까지 얼마만큼의 시간이 소요되는가? 대출한도 심사 등과 같은 절차를 거쳐서 신청일로부터 30일 이후 대출이 실행된다. 5) 1월 30일부터 1개월 이내에 자금이 필요한 경우는 특례보금자리론을 이용할 수 있는가? 신청일로부터 30일 이후에 가능하기에 이 시기에 자금이 필요하면 이용이 어렵다. 이 기간 내에 자금이 필요하면 1월 30일 전에 기존 정책모기지(보금자리론, 적격대출)를 신청해서 지원받을 수 있다. 6) 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 하나의 주택을 구입할 경우 이용이 가능한가? 답을 먼저 얘기하자면 두 상품의 지원 요건을 다 충족한다면 동시에 이용이 가능하다. 즉, 대출금리, 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이루어지고 나머지 부족한 부분을 특례보금자리론으로 신청하여 지원을 받을 수 있다.
2. 자격요건 관련
1) 주택가격의 판단 기준은 무엇인가? ★시세가 있는 아파트는 ① KB시세 ②한국부동산원 시세 ③주택공시가격 ④ 감정평가액의 순서로 적용된다. ★ 시세, 공시가격이 없는 신축 아파트는 ①분양가액을 적용은 하지만 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우엔 ②감정평가액을 적용한다. ※ 여기서 분양가액 적용이 적합하지 않다는 것은 예를 들어 분양계약서상 300세대 미만이거나 대출실행일이 사용승인일로부터 6개월을 초과한 경우를 말하고 ※ 감정평가액은 주택금융공사와 협약을 체결한 감정평가사업자의 감정평가서만 인정한다. 예를 들면 먼저 디딤돌 대출이 있으면 HUG와 협약을 체결한 감정평가자의 감정평가서만 인정한다는 것이다. ★비아파트(연립주택, 단독주택, 다세대주택)는 ① 주택공시가격 ② 감정평가액의 순서로 적용하지만 차주(대출을 받는 개인)가 원하는 경우 감정평가액을 적용하는 것이 가능하다. ※ 여기서 차주(대출을 받는 개인)가 원하는 경우라는 것은 주택공시가격으로 대출한도가 부족한 경우를 말한다. 2) 생활숙박시설, 오피스텔 등도 이용이 되는 것인가? 「주택법」 상으로 주택이 아니라 준주택인 생활형 숙박시설, 오피스텔, 기숙사, 노인복지시설 등은 이용이 안된다. 3) 담보주택 외에 분양권. 입주권을 가진 경우에도 이용이 되는 것인가? 원칙적으로 불가한 분양권, 조합원 입주권도 보유주택수에 포함되지만, 구입용도를 따져 2년 이내 처분을 하는 조건이면 이용이 가능하다. 4) 대출을 실행한 후에 추가로 주택을 구입할 수 있나? 이 때는 추가주택을 취득하는 것을 금지한다. 혹 추가주택을 취득했을 경우에는 6개월 안에 추가 취득 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 하며 만약 그렇게 하지 않았을 경우에는 기한이익상실 처리되고, 3년간은 보금자리론 이용이 안된다. 5) 부부 소득증빙을 모두 반드시 해야 하는가? 아니다. 차주(대출을 받는 개인) 본인의 소득증빙만으로 대출이 가능하다. 다만, 배우자 소득을 합해서 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 등을 적용해서 혜택을 받으려면 차주는 부부 모두 소득증빙이 필요하다. ※ 여기서 우대금리는 우대형(1억 원), 사회적 배려층(6천만원~7천만원), 저소득청년(6천만원) 등을 말한다. 6) 폐업이나 실질, 휴직 중이면 이용이 가능한가? 폐업이나 실직은 건강보험료나 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 심사 가능하다. 단, 폐업이나 실직 사실 확인이 필요하다. 휴직자는 휴직 직전의 연간 소득으로 심사가 가능하다. 7) 개인회생이나 신용회복 중인 경우에는 신청이 가능한가? 본인은 신용정보가 등록되어 있으면 불가. 배우자는 충분한 대출한도(DTI)나 부부합산소득이 요구되는 우대금리 적용받고자 할 때는 배우자 소득증빙이 필요할 경우 배우자가 신용정보에 등록된 경우는 신청이 불가하다. 8) 기존에 받은 배우자의 대출도 본 건으로 상환할 수 있나? 법적인 부부 상태가 유지되고 있으면 가능하다. 9) 외국인도 이용이 가능한가? 아니다. 대한민국 국민만 가능하다. 단, 국내에 주민등록을 한 재외국민과 국내거소신고를 한 외국국적 동포는 이용이 가능하다.
3. 지원내용
1) 생애최초 주택구입자에게 주는 혜택은? 주택구입을 위해 충분한 자금을 활용할 수 있도록 대출한도 규제(LTV)를 완화하여 적용한다. ※ LTV : (일반) 70% (규제지역) 60% → (생애최초구입자) 80% (규제지역 무관) 2) 매월 기본금리 조정으로 대출신청시점과 실행시점의 금리가 다르면 적용되는 금리는? 둘 중에서 낮은 금리를 적용, 우대금리는 대출신청일 기준으로 판단한다. 3) 주택가격이 대출실행 이후에 하락하여 우대금리 요건이 맞을 시 우대금리 적용이 가능한가? 대출승인일을 주택가격 적용 판단시점으로 적용한다. 그러므로 우대금리는 적용되지 않는다. 4) 거치기간 설정이나 만기 일시상환이 가능한가? 이 상품은 거치기간이 없는 분할상환상품이다. 5) 체증식 상환방식 이용이 가능한가? 만 40세 미만인 차주는 이용 가능하나 50년 만기 대출 시에는 이용할 수 없다. 6) 정책모기지 상품도 대환이 가능한가? 모든 정책모기지 상품이 상환 용도로 이용이 가능하다. 7) 대환금액을 기존 대출잔액 이상으로 신청이 가능한가? 상환용도로 기존 주택담보대출 잔액이상으로 대출할 수 없다. ※ ① 기존 주택담보대출 잔액 ② LTV 70%, DTI 60% ③ 최대한도 5억원 중 가장 적은 금액까지 가능하다. 8) 대환용도로 사용 시 중도상환수수료가 부과되는가? 원활한 활용이 되도록 중도상환수수료는 모두 면제 (단, 디딤돌 대출은 제외다.)
※ 오늘은 새로운 정책으로 나온 특례보금자리론에 대해서 알아봤다. 긴 내용의 글이지만 좀 상세한 내용을 적으려 노력했다. 필요하신 분들께서 많은 도움이 되었으면 하는 바람이다. ^^*